Zum Inhalt springen

Immobilienpreise steigen weiter – der ländliche Raum profitiert davon

Die Verkehrswertermittlung sowie aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt – dies waren Themen des "24. Symposiums für Immobilienbewertung in OWL". Es fand mit 200 Teilnehmenden am 25. November 2021 an der Technischen Hochschule Ostwestfalen-Lippe (TH OWL) auf dem Campus Detmold statt.

„Das ausgebuchte Symposium für Immobilienbewertung brachte neben den externen Teilnehmern Lehrende und Studierende von fünf Fachbereichen und allen drei Standorten der TH OWL zusammen“, freute sich Organisator Prof. Dr.-Ing. Dirk Noosten vom Lehrgebiet „Baumanagement und Baufinanzierung“ am Fachbereich Detmolder Schule für Architektur und Innenarchitektur, der sogar weiteren Interessenten hatte absagen müssen. Neben den Studierenden von der Detmolder Schule für Architektur und Innenarchitektur nahmen auch Studierende von den Fachbereichen „Produktions- und Holztechnik“ und „Landschaftsarchitektur und Umweltplanung“ teil.

Darüber hinaus gibt es bei der Immobilienbewertung diverse Schnittmengen zu weiteren Fachbereichen, nicht nur zum Fachbereich „Betriebswirtschaftslehre, Logistik und Wirtschaftspsychologie“, sondern auch zum Lehrgebiet von Prof. Klaus Maas am Fachbereich „Umweltingenieurwesen und Angewandt Informatik“. Er untersuchte in seinem Vortrag „Geobasisdaten NRW und GIS-gestützte Potenzialanalyse von Dachflächen zur Gewinnung von Sonnenenergie“ die ideale Neigung und Ausrichtung von Dächern für Photovoltaikanlagen. Der Vorteil der Geodaten zeige sich in der präzisen 3D-Modellierung von Dächern und der Selektion und Klassifizierung nach Neigung (ideal: 30 Grad plus/minus 10) und Ausrichtung (nach Süden plus/minus 15 Grad). Die hohe geometrische Auflösung ermögliche die Differenzierung innerhalb von Dachflächen sowie die Identifizierung von möglicherweise die Installation von Solaranlagen störenden Dachstrukturen. Gut zu wissen: Inzwischen gebe es auch Solaranlagen, die auf diffuses oder direktes Licht spezialisiert seien.

Nicht kaufentscheidend seien Photovoltaikanlagen bei Ein-/Zweifamilienhäusern, so Dipl.-Ing. Ulrike Dingerdissen, stellvertretende Fachbereichsleiterin „Geoinformation, Kataster, Immobilienbewertung, Vermessung“. Sie seien bei der Immobilienbewertung eher ein „Ad-on“. Dies könne bei Mehrfamilienhäusern anders sein. Solarthermieanlagen würden im Rahmen des Ausstattungsstandards bei der Verkehrsermittlung berücksichtigt. Photovoltaikanlagen hingegen könnten sowohl unter ertragswirtschaftlichen Gesichtspunkten als auch als Sachwerte berücksichtigt werden.  Der Markt bewerte Photovoltaikanlagen auf Ein- oder Zweifamilienhäusern eher als Sachwert. Daher empfehle es sich bei diesen Objektarten, die Anschaffungskosten linear in Höhe von jährlich 5 Prozent abzuschreiben. Alte Photovoltaik-Anlagen seien bei einer Abschreibung von 5 Prozent/Jahr wegen der bei ihrer Anschaffung garantierten höheren Einspeisevergütung aber nicht überbewertet, so Dingerdissen.

Ins Leben gerufen wurde das Immobilien-Symposium einst von Dipl.-Ing. Horst Koch von der Geschäftsstelle des „Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Lippe und in der Stadt Detmold“. Erhat es etliche Male selbst durchgeführt und dann den Staffelstab vor einigen Jahren an Prof. Noosten übergeben. Kochs Vortragsthema lautete „Wertminderung durch Baumängel und Bauschäden – Transparenz und Nachvollziehbarkeit“. Der Markt mache die Preise, der Sachverständige mache den Wert transparent, so Koch. Dabei spiele der „Faktor Mensch“ eine große Rolle. So verhielten sich die Menschen auf dem Immobilienmarkt nicht immer rational. Bei hoher Nachfrage in den Ballungsgebieten spielten Schäden und Baumängel eine untergeordnete Rolle, während sie bei geringer Nachfrage in ländlichen Gebieten naturgemäß wichtiger bei der Wertermittlung einer Immobilie seien. „Wir bewegen uns hier auf Märkten, die extrem von der Verhaltens- bzw. Wirtschaftspsychologie beeinflusst werden“, bestätigte auch Prof. Noosten.

Transparenz auf dem Immobilienmarkt sei auch eine Frage der Digitalisierung, ist Dipl.-Ing. Markus Schräder überzeugt.  Die Frage sei auch: „Wie bekommen wir eine wesentlich größere homogene Datengrundlage?“ Mit der Umsetzung des neuen einheitlichen Erhebungsbogens gehen für die „Gutachterausschüsse für Grundstückswerte“ eine Vereinheitlichung der Datenerhebung und umfangreichere Datensammlungen einher. Schräder: „Da ist eine Menge Potenzial drin.“

„Alles, was gefordert wird, wird gezahlt“ – so die Beobachtung eines Gutachters derzeit in Düsseldorf, berichtet Joachim Schmeck in seinem Vortrag zu Grundlagen und Handlungsspielräumen in der modellkonformen Wertermittlung.  Schmeck ist Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte in den Städten Solingen, Remscheid und Düsseldorf. So würden in Städten wie Düsseldorf schon Gutachten abgelehnt aufgrund der derzeitigen Immobilienpreise. Der Immobilienmarkt sei komplex und nur eingeschränkt transparent. Marktwertermittlungen seien immer eine Prognose. Die überörtliche Zusammenarbeit müsse verstärkt werden, forderte Schmeck.

Immobilien müssen für die Bilanzierung und Besteuerung auch bewertet werden. Deshalb gab es zu diesem Thema einen eigenen Vortrag von Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Damian Kempin von der Kanzlei „Die Steuerlotsen“, der unter dem Titel „Schenkungssteueroptimierung durch mittelbare Grundstücksschenkungen“ stand. Je teurer die Gegend sei, desto günstiger sei die mittelbare Grundstücksschenkung im Vergleich zur bloßen Schenkung eines Geldbetrags, so Kempin. Im Einzelfall sei aber eine steuerliche Beratung stets empfehlenswert. 

„Die Wohnungsfrage ist die Frage unserer Zeit“, ist Dr.-Ing. Stefan Ostrau überzeugt. Er ist Leiter des Fachbereichs „Geoinformation, Kataster und Immobilienbewertung“ im Kreis Lippe sowie Leiter der Digitalisierungsstrategie im Kreis Lippe und ging in seinem Vortrag auf den aktuellen Immobilienmarkt in Zeiten von Nachhaltigkeit, Mietpreisbremse und Negativzinsen und seine Auswirkungen auf OWL ein. „Überall entwickeln sich die Preise nach oben – nicht nur in den Ballungsgebieten“, hat Ostrau beobachtet. „Fünf Reihenhäuser hier ergeben 1 Reihenhaus in München.“ Doch auch in OWL profitiere der ländliche Raum erheblich vom Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt, so Ostrau.

Ein Ende der Preissteigerungen sei übrigens noch nicht absehbar. Es lohne sich, auch jetzt noch in Immobilien zu investieren, so Ostrau: „Wer etwas hat: Je schneller desto besser!“

Interessante Links:

Info „Äthiopienhilfe“:

„Hilfe, die ankommt für Immobilien von unschätzbarem Wert“ – effektive Hilfe zur Selbsthilfe möchte der Verein „Äthiopienhilfe Steinheim/Heepen e.V.“ bieten. Aktiv ist er in Äthiopien vor allem in den Bereichen Kliniken, Schulkindergarten und der Berufsausbildung. Aber er gewährt auch Minikredite für Frauen. Thomas Müller und Prof. Ulrich Müller (TH OWL) nutzten die Gelegenheit, um im Rahmen des 24. Symposiums für Immobilienbewertung die Arbeit des Vereins kurz vorzustellen und um Spenden zu bitten.